冯仑：房价，回不去了

封面图｜冯仑

冯仑

前段时间，冯叔与主持人郝奕进行了一场对谈。我们将这场对谈的部分内容分享给大家，希望能对大家有所启发。

对话｜冯仑，陈为

整理｜风马牛地产研究院

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FENGLUNTALK

郝奕：改革开放以来，中国出现了很多家喻户晓的企业家，您在《野蛮生长》一书中也提到了很多著名企业家。他们有些人今天依然在牌桌上，有些人已经悄然离场。在您看来，创业者怎样才能把这条路走得更长，避免所谓「人生陡变」的遗憾结局？

冯仑：这件事就相当于开一辆车。车翻了，有两种可能：司机出了问题，或者道路出了问题。我们看那些离开牌桌的企业家，大体也是这两类原因。

比如恒大这种高杠杆经营模式，就属于司机一路狂奔，最后车毁人亡。为什么这么说？因为今天仍有不少经营稳健的房地产公司还活着。所以不能简单说路有问题。路没问题，那就是司机出了问题。

司机出问题，常见的情况有几种。

第一，政商关系出问题。比如现在查处的一些官员与商人之间关系不清不楚，存在利益输送、权钱交易等。这属于企业常见病、多发病。

第二，高杠杆。现金流管理永远是公司的头等大事。公司能不能活下来、能不能保持稳定，与公司现金流直接相关。

第三，公司治理问题。比如夫妻一起治理公司，最后打起来；小姑子、小舅子都参与，最后全家人互相争斗。这些本质上都是治理问题。

当然，还有一些企业属于自然死亡或意外死亡。自然死亡，比如老板年纪大了、产品过时、公司老了，传承又没完成，最后慢慢没了。还有一种是被技术替代。比如，以前大家都开油车，现在开电车；你不改变，还做油车，就会被自然淘汰。你没做错什么，没违法，也没犯前面那些错误，唯一的问题就是没有改变。

从目前看，企业死亡大概有四类。

第一类是制度变革。比如清朝的企业，进入民国后制度变化，没了。这是大势所趋，没有办法。

第二类是自然灾害。比如，地震把你的餐馆埋了，泥石流把你的小铺子埋了，这种属于不可抗力。

第三类是技术进步。技术进步会加速行业发展，也会消灭一些行业。比如我戴了 40 年眼镜，后来做了手术，眼镜摘掉了；对我来说，新技术消灭了眼镜。AI 也是一样，正在取代很多工作，也会让一些企业和行业消失。

第四类是商业竞争。商业竞争讲究愿赌服输。前三类有时是无奈、被动、不可抗力，商业竞争总体相对公平。

这就像走路崴脚，可能是运气不好；但踢足球崴脚，就不能简单说运气不好，因为踢足球本身就包含崴脚的可能。商业竞争也一样，有些事情本身就是高概率发生，你选择做，就要接受结果。

郝奕：所以有人说，创业就是一场概率管理的游戏。您怎么看？

冯仑：对。创业本身不确定，成功概率很低，全世界差不多。在中国，能活过 5 年的企业大概不到 7%，能活过 10 年的不到 2%。也就是说，98%的企业活不过 10 年。要活到 20 年、30 年、40 年，概率更低，基本是万分之一、十万分之一。

所以企业能活得长，本身就是一件很了不起的事。

就像老人活到 120 岁，大家都会去看他、研究他，说这是成就。他可能什么特别的事也没干，就是活得长，这也是成绩。大家会写文章说村里出了个百岁老人；但一个人 60 岁去世，基本没人专门研究。

企业也一样。世界上活得最长的企业有 1000 多年，大多是非常传统的企业。中国现在很少有百年企业。一家企业能活 40 多年、50 多年，在中国历史上已足以载入史册，就像村里的百岁老人。

所以哪怕企业很平淡，只要长期活下来，就是一种成就。

郝奕：那您觉得，一个创业者最好的终局应该是什么？去年我采访过麻辣诱惑的创始人韩东。他十几年前做餐饮，靠卖小龙虾，年利润能做到过亿。后来融资几个亿，去埃及开工厂，结果一年内被人做局，最后负债累累。他十几岁的孩子原本在国外读书，也因家庭变故回国。我当时特别感慨：他以前家里有好几个保姆、司机，后来却居无定所、一无所有。所以我就在想：一个人创业，如果最后走到这样的境地，创业到底还值得吗？

冯仑：值得。因为你选择了上战场，就得接受牺牲。这是你要承担的代价。「值不值得」不是公众标准，而是个人价值观标准。

比如你爱一个人，为他守空房、青灯孤守 40 年。按公众标准看好像不值得，但个人觉得值得，那就值得。所以值不值得，不是公众标准，而是个人标准。

个人标准来源于价值观。

过去农村妇女可能认为，爱情就是这样，苦守一个人 40 年，她认为值得。现在年轻人可能不一样。等你两天不回来我就烦了，打个电话也不回来，凭什么让我等你一年两年？你又不给我钱，我也不知道你去哪儿了。所以这完全是个人标准。

我认为，值不值得，我们没法替他评判。他自己认为值得就值得，认为不值得就不值得，和别人没关系。我们也不能因为有人战死，就觉得不该上前线；也不能因为有人幸存，就否认牺牲的人是英雄。这本身就是非常个人化的选择。

这就像登山。登山这么辛苦，为什么还要去？值得吗？登山界很多人会说「山在那里」。你理解一下这句话，他们既没说值得，也没说不值得。山在那里，我要亲近它。至于亲近后开不开心，那是你自己的选择。

每个人都有自己的「山」。

创业也一样，我们没法替别人评判值不值得。他觉得这份牺牲值得，或者觉得今天的结果自己能接受，那就是他的选择。

什么样的创业者算结果比较好？其实就是三件事：成就、财富、自由。

成就是你的企业改变了什么、创造了什么。其次是财富，再其次是自由。三件事都得到，我认为就是创业最好的结果。

我刚创业的时候，要求比较低。那时我觉得创业最开心的是三件事：第一，自己决定几点上班；第二，自己决定给自己发多少钱；第三，自己决定去哪儿。以前上班有人管，创业后突然发现自己可以决定几点上班、发多少工资、说走就走。虽然很累，但很开心。这个状态时间长了，人也会麻木。

现在再看全世界的创业者，我觉得真正好的结果，还是获得自己认可的成就、财富和自由。

郝奕：如果让您给想创业的年轻人一个反常识的建议，您会建议哪些事情千万不要做？

冯仑：在中国，千万不要做的，首先是复杂的政商关系。政商关系一定要简单、干净。这在中国最容易出问题，最容易让企业死掉。

第二，不要一直做舒服的事，要做你感觉不舒服的事。做不舒服的事，反而可能赢。

什么叫不舒服？就是做一些反人性的事。比如释迦牟尼，家里挺有钱，但他硬是找了一件不舒服的事做，天天坐在那里，把自己搞得瘦瘦的、饿着，最后成佛了。很多成就，本身就是从「不舒服」里来的。

比如做事要简单、专注、持久、不投机，靠忍耐、熬、毅力去做一件事，这些都是不舒服的事。

再比如，昨天我跟原中化集团董事长宁高宁在一起，他讲了一个词，我觉得特别有意思：「好的亏损和坏的利润」。

什么叫好的亏损？亏损本身当然不舒服，但你要仔细看：商业模式是不是对的？是不是在积累能力？是不是在增加客户黏性？如果客户不断累积，黏性增加，企业也在积累能力，形成护城河，那这个亏损就有价值。这叫好的亏损。你是在忍耐，在积累能力，只要方向对，最后就有可能熬出头。

什么叫坏的利润？看起来在赚钱，但业务本身非常平庸。每天赚一点利润，实际上积累的都是导致未来失败的因素。不断陷入价格竞争，不断扩大规模，就这么混着，也能赚一点钱。宁高宁说，这叫坏的利润。

所以我觉得，所谓好的亏损，就是「不舒服」。短期不舒服，但你坚持做，因为你积累的是能力、客户和护城河。这种不舒服，值得坚持。

02

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郝奕：您觉得什么是好生意？

冯仑：好的生意，就是一个好的产品或服务，能够每天持续复制去做。

比如卖咖啡，像瑞幸咖啡这样的生意，老板根本不需要知道每一杯咖啡具体怎么卖出去，他要做的是把模式复制下去。每天都在做，一睁眼就有现金流。游戏、消费零售、线上服务等行业，也有这个特点。

房地产为什么辛苦？因为每个项目都不一样。这个楼盖完，又做另一个楼。我们常开玩笑说，这一票挣了，下一票可能就亏了。忙活一辈子，发现每一单都不一样。

所以后来我们发现，房地产里如果要做好生意，应该在最贵的地方拿地，盖最好的楼，租给最有钱的人，做一栋就可以，然后长期持有、收租。不用不停开发，一年收几个亿租金就够了。房地产只要不停开发，很容易出问题；如果能转为持有、出租，基本就能活得比较好。这也是全世界的规律。

举个例子，万科、碧桂园、恒大，销售额高时都达到 6000 多亿，市值也有 1000 多亿。但现在市值都已大幅下降。而这期间有一家房地产公司，几乎没怎么干，就盖了 100 万平方米办公楼，在北京国贸一年收 50 亿左右租金，而且没有负债。这 100 万平方米估值大概 1000 亿，非常稳定。这就叫好生意，每天都有稳定现金流。

我们也是做了很多年才慢慢回过神来：怎样把生意变成每天都可以复制的生意？越复制越专业，越专业就越能训练团队和员工。所以我现在也一直在想，包括我们自己的企业，未来 20 年、30 年，怎么做成一个可复制的房地产生意。

郝奕：我想跟您探讨一个问题。现在很多人讲长期主义，也讲要做「难而正确的事」。但我很好奇：我们为什么不能创业去做一些「简单而正确的事」，而一定要做「难而正确的事」呢？

冯仑：因为简单的事，做的人太多，最后就可能变成错误。比如巴结领导就能得到好处，好像很简单。大家都这么认为，但如果所有人都去做，是不是反而更难？如果你做一个不巴结领导的人，可能没人做。就你一个人做，哪怕起步晚一点也无所谓，最后也可能成功。

看起来很难的事，最后反而可能变得容易，因为没有竞争。凡是看起来容易做的事，一定竞争特别激烈。竞争一激烈，各种手段都会出现，最后规则反而容易乱掉。

所谓「难而正确的事」，实际上也是企业家和商人的区别。企业家做的事，往往在别人看不见的地方。刚开始做时，没人说这是对的，因为本身就很难。你一开始做，别人都觉得你不对；最后你做成了，大家才发现原来这是对的。

但商人往往不追求这个。商人逐利，有利就上，有机会就套利。他没有那么强的使命感，什么赚钱就做什么。今天开餐馆，明天开出租车，后天倒卖一个东西，这些都是比较容易进入的生意。企业家不一样。企业家有使命、有愿景，愿意做「难而正确的事」。

企业家的使命是什么？是解决问题。

比如我想做一个 1000 米的楼，我认为我的使命就是把它干成，而且还要让它赚钱。因为 1000 米的楼很难赚钱，时间太长，可能十几年才能做完。那我就要解决一个问题：怎么把它压缩到三四年做完？压缩到三四年以后，成本又怎么控制？我一直在解决问题，用我们赚到的钱继续砸进去解决这个问题。这就是企业家的逻辑：我要解决问题。

现在 AI 这些企业，不也是拿钱、烧钱解决问题吗？它是解决问题的逻辑，而不是单纯赚钱的逻辑。只是当问题解决以后，给大家带来便利，大家愿意花钱购买这个解决方案。

所以，企业家是解决问题，商人是逐利。商人的目标是赚最多的钱，所以可以妥协，只要能赚钱，这样也可以，那样也可以。但企业家要解决问题，所以很多时候不能妥协。

比如有人也会问我，为什么现在还要做房地产？房地产好像已经是夕阳产业了。对我来说，我的使命就是创造最有价值的空间。我是做空间生意的，我认为这是我的使命，那我就做。我不管别人怎么样，我要解决问题。一种模式不行，我就换一种模式继续做。

对企业家来说，真正重要的不是眼前有没有一个简单、容易赚钱的机会，而是有没有一个问题值得你去解决。

03

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郝奕：那您觉得，那个年代的创业者画像，和今天相比，有什么区别吗？

冯仑：我觉得区别不是很大。从企业家精神、创业的基本要求、基本素质来说，区别都不大。真正的区别主要有两件事：一个是工具，一个是模式。

工具上，十年前企业家用得最好的工具是互联网；今天创业用得最好的工具应该是AI。工具变化会带来商业模式变化。但企业家的本质、创业所需的基本素质，包括社会责任这些要求，变化并不大。

比如现在这一代 00 后，甚至更年轻的创业者，创业路径基本上是技术、模式或创新，然后做服务，再融资、上市，大体是这么一条路。但以前那些比较老的企业家，我们叫「古早类企业家」，他们是在体制改革以后，随着财富分配方式的变化成长起来的。他们不是从财富创造开始，而是从财富分配开始。

为什么？比如土地原来就有，但以前不允许开发房地产，后来允许了；原来是公有的，后来出现阶段性私有化。我们把这叫「要素资本化」。以前它只是要素，不是资本；资本化以后，要素就增值了。

我们那个年代，很多企业家做的事，是从政府、公家、体制手里，把原来的要素变成市场化的东西。他们最重要的能力，更多是跟体制、跟人、跟权力打交道。这方面能力特别强，但产品能力相对弱。产品怎么办？交给别人研究。

不同年代的企业家，能力结构和当时环境对应，财富积累方式也不一样。

现在 AI 时代的企业家，要么是公司里技术最强的人，要么就是清华、北大等学校人工智能相关专业出身。比如张一鸣，本身就是技术出身，做算法。所以 AI 时代的企业家，产品和技术能力特别强。

而我们「古早类」企业家，往往处理人际关系能力比较强。这就是两代企业家很大的区别。以前的企业家可以说是「社会人」，现在的企业家很多是「理工男」。

社会人知道的社会杂学知识比较多。像我这样，你让我讲社会上各种奇奇怪怪的事，我可能知道不少，但让我讲算法、写软件，我就不会。现在年轻一代企业家，尤其是 AI 时代的，大部分技术出身，沉浸在实验室、电脑和产品里，把技术和产品做好。

所以，社会环境发生变化，也让创业变得相对简单、相对公平。

过去你可能既要懂产品，又要懂社会关系，还要处理复杂人情世故；现在一个年轻人可能不太会喝酒、不太会巴结领导，人情世故也不一定很懂，但只要产品做得好、技术足够强，同样可以把企业做起来。我觉得这也是好事。

郝奕：您现在怎么看房地产行业的未来？

冯仑：我认为房地产未来主要由两方面决定：市场规律和政策。

从市场规律看，我们进入了「后开发时代」。以前以住宅为核心，走规模、成本、速度竞争。未来则是「1+7」：除了住宅，还有 7 种不动产形态，包括办公、商业、园区、物流仓储、医疗健康、酒店度假，以及公共物业等。这些业态会成为未来发展重点。

但这些业态，遵循的逻辑已经不是开发，而是运营和资产管理。运营，就是每平方米租金回报要高；资产管理的逻辑，则是看资产怎么进入、怎么增值、最后通过什么方式退出，实现资产价值提升。

运营和资产管理，与开发逻辑不一样。开发是从 0 到 1，把它盖起来；资产管理是已经有资产，接下来考虑怎么让它更好地赚钱。

全国现在有超过 100 万亿元不赚钱的房子，这些其实都是资产管理对象。你可以从中选择一部分，通过修复价值，让它重新赚钱，这就是资产管理。

从政策看，目前政策主要有两类。一类是调节住房。政府出台很多政策，叠加起来导致住宅新房供应量减少，二手房价格也在往下走。整个住宅领域，除了少数点位可能还在增加，平均房价总体都在下降。因此，我们进入「三减」时期：减速、减量、减价。

另一类政策调控住宅以外的部分。最近公募 REITs 发展较快，本质上是把商业物业，比如商场租金收益进行证券化，然后进入市场交易。这就是 REITs，即不动产投资信托，实际上是不动产金融化的一种方式。

郝奕：您觉得房价未来还会涨吗？

冯仑：房价涨不涨，跟「未来」没有直接关系，主要跟三件事有关：人口、收入和经济。人口增长、收入增长、经济增长，房价就一定会涨；反过来，如果这三个都不增长，房价就不会涨。

郝奕：那您预测，未来下一次房价回升会是什么时候？

冯仑：没有下一次了，不存在所谓「下一次」。大的趋势是稳中有降，但个别地方，如果这三个因素都在增长，房价还是会涨一点。

比如深圳，假如人口在增长、就业在增长、收入也在增长，房价就会涨。北京最近人口在减少，收入也在减少，房价当然就会往下。这是全世界的规律。因为住宅依赖于人口和就业，就业就等于收入，再加上经济增长。