张一鸣又有新动作。9月21日，北京市规划和自然资源委员会公布土地出让信息，北京市朝阳区奥林匹克公园南区土地一级开发项目OS-15地块，由北京云瑞长石科技有限公司以底价26.13亿元竞得。
这家公司成立于今年6月10日，注册资本16亿元，由北京字跳网络技术有限公司100%持股，最终属于抖音集团体系。工商资料显示，其经营范围还包括非居住房地产租赁、物业管理等业务。
交易的这块地，位于朝阳区亚运村街道，东至奥园路，西至祥园路，南至北土城东路，北至奥运村南街，土地面积约2.24万平方米，规划建筑规模约9.17万平方米，用地性质为商务金融用地。
如果把时间拉长到过去一年，从2025年12月开始计算，字节系已经在北京拿下4宗土地，累计成交金额约90亿元。
对于一家正在加码AI的公司来说，土地不一定意味着传统房地产意义上的投资，也可能是一种基础设施。有媒体梳理发现，今年，除了抖音集团外，京东、拼多多、智谱等新经济企业也在通过拿地、自建或购置物业的方式配置办公、研发和产业空间。
一年斥资90亿元
盘点字节过去不到一年在北京买下的这4块地，呈现出不同的用途。
2月3日，北京云月长石科技有限公司以28亿元底价拿下海淀区蓝景丽家收储项目两宗地块。这两宗地块土地面积约3.95万平方米，规划建筑面积约9.68万平方米，属于B4综合性商业金融服务业用地，地上、地下建筑规模全部自持。
这块地原本是运营多年的蓝景丽家大钟寺家居广场，位置紧邻北三环和地铁大钟寺站，也处于海淀人工智能创新街区大钟寺先导区。按照公开报道，字节计划将这里建设成数字经济产业园。
短短一个月之后，字节再次出手。3月31日，北京云岫长石科技有限公司以约33.05亿元取得海淀区学院路东升科技园三期0807-604地块。该地块占地约4.89万平方米，规划建筑面积约12.8万平方米，用途为办公、研发，出让年限50年。按照出让要求，项目需要在2027年3月前开工，并在2030年3月前竣工。
值得注意的是，学院路这块地所在区域，距离清华、北大、中科院等科研资源较近，这对于正在加码大模型、AI基础设施的字节来说，无疑有着得天独厚的资源优势。把这两块地放在一起看，字节的意图已经相当清楚，一边是产业园，一边是研发办公。
到了9月，字节又回到了朝阳，26.13亿元，拿下奥林匹克公园南区OS-15地块。尽管这里不是传统CBD，但亚运村—奥林匹克公园一带已经形成了比较成熟的商务、酒店、总部办公和大型公共空间组合。对于字节这种员工规模巨大、需要长期留京的公司来说，买这样一块地，相当于进一步补充北京核心城区的办公资产。
再往前一点，2025年12月，字节旗下北京宁和康瑞医疗管理有限公司还以约3.36亿元拿下中关村朝阳园北区一块医院用地。这块地面积约6.4万平方米，规划建筑面积25.83万平方米，土地用途明确为医院。公开报道显示，它与字节此前布局的美中宜和医疗业务有关，未来将用于相关医院新院区建设。
其实不止在北京，字节今年已经在不同城市建立自己的“实体节点”。1月，深圳南山区粤海街道一个“泛视频类科技研发总部”项目开工，被官方称为抖音第二总部。项目将重点支撑抖音、今日头条以及支付等新业务的研发，同时建设字节跳动AI Lab研究中心和SaaS平台服务中心。去年，字节就已经在深圳进行资产布局。2025年，抖音集团后海中心正式启用，承担其大湾区业务管理、技术研发等职能。
今年8月，字节又把目光投向武汉。武汉光屿智谷科技有限公司以2056万元底价竞得光谷一宗23.7亩工业用地。工商资料显示，该公司由湖北巨量引擎科技有限公司100%持股，最终属于抖音集团体系。公开报道同时提到，此前武汉方面已经释放过抖音集团华中区域总部落地的消息。
张一鸣的“地产梦”
中国人向来相信“有恒产者有恒心”，张一鸣似乎也不能免俗。
不久前，张一鸣拿下亚洲首富的桂冠，个人财富达到约1050亿美元，超过印度富豪高塔姆·阿达尼，全球排名第18位。作为靠算法和流量崛起的互联网创业者，他的财富版图，与房地产并没有太多直接关系，但房地产却是张一鸣创业故事里很早的关键词。
在今日头条之前，张一鸣做过一家房产搜索网站。2009年，张一鸣从酷讯离开创业，把酷讯的房产频道独立出来，创办了垂直房产搜索网站九九房。2011年，九九房已经积累了数百万用户。
回过头看，这段经历很有意思。房地产是一门巨大的生意，但房源、价格、位置、经纪人和用户之间存在大量信息差，而张一鸣最早观察到的就是房地产的信息效率。搜索、分发、撮合，这些都是他最熟悉的事情，后来今日头条的崛起，正是延续了类似思路。
2012年，张一鸣正式创办今日头条。此后十多年，字节一路从资讯走向短视频、电商、广告、企业服务、医疗、AI……房地产却始终没有真正从他的视野里消失。
2018年，字节开始将房产业务独立出来，这一年，房产交易网站“懂房帝”上线了移动端产品。此前，今日头条移动端的房产频道顶部可直接导向懂房帝。有人曾说过，只要还做流量生意，张一鸣终究是离不开房产的。2019年，幸福里正式成为字节旗下的房地产交易平台，被当作贝壳找房的劲敌。但张一鸣想做的已经不只是“找房”，幸福里先后尝试新房、二手房、租赁等业务，后来甚至进入线下经纪业务，试图补上互联网平台缺失的服务环节。
众所周知，字节最不缺的就是流量，今日头条可以导流，抖音可以获客，算法可以提高信息分发效率，但房地产并不是一门只靠流量就能做成的生意。房产交易涉及带看、签约、经纪人网络、房源真实性以及线下交付。互联网平台可以解决信息触达，却很难仅凭流量解决交易背后的重服务问题。随着房地产市场进入调整周期，幸福里的线下业务也逐步收缩，相关业务最终退出。
然而，房地产在字节的故事里并没有就此结束，又换一种方式回来。
2020年，字节在北京拥有的第一栋自有产权办公楼，是位于望京的方恒时尚中心，以约50亿元的价格将其收入囊中，并在当年启用。此前相当长一段时间里，字节都以租赁办公空间为主，北京的办公地点一度分散在几十处。仅2018年和2019年两年，公司新增租赁面积就接近20万平方米。
那时候，字节的办公地点可以不断搬迁。公司处于高速扩张期，办公空间首先要解决的是“够不够用”，租赁反而比买楼更灵活。但对于今天的字节而言，随着大模型、AI应用等业务持续投入，公司不仅需要更大规模的研发办公空间，也需要实验室、算力及配套设施，同时还要容纳总部管理、产业合作以及不同业务团队。空间本身，开始成为大型科技公司长期经营的一部分。
互联网巨头和AI新贵争相买地
值得注意的是，忙着为自家公司购置地产的不仅是字节，据媒体近期统计，今年以来，已有多家科技和互联网企业重新进入商业地产市场，通过拿地、自建或购置办公物业的方式锁定长期空间。这可能意味着，此前更习惯租办公室的新经济公司，正在重新计算“租”和“买”的账。
今年6月，拼多多先后在雄安和上海购入办公物业，其中以约33亿元整体收购上海陆家嘴滨江的星展银行大厦，总建筑面积约4.6万平方米，未来将用于Temu海外运营、自营品牌以及跨境供应链金融等业务；在雄安，拼多多又以约12亿元购置一栋12层办公楼，用于全球大数据处理、云计算运维、海外业务合规审核等后台业务。两笔交易合计约45亿元。
京东走的则是另一条路。今年4月，京东先后在杭州钱江世纪城和北京亦庄拿地，分别投入约6.63亿元和17.57亿元，前者用于区域业务布局，后者则与京东总部项目有关。同一时期，京东还在广州黄埔拿下一宗工业用地，计划打造机器人智能产业园。
除了互联网巨头，AI公司也开始加入这一行列。4月，智谱公告拟以不超过3.61亿元收购北京海淀中关村软件园钻石大厦，建筑面积约2.27万平方米，整栋物业将作为公司总部。智谱在公告中直接提到，购置自有物业有助于提升运营效率和稳定性，并优化公司资产结构。
甚至一些此前几乎没有自有物业的硬科技公司，也开始进入土地市场。7月，深圳存储芯片企业德明利以3.52亿元竞得福田一宗土地，规划建筑面积约4.69万平方米，项目定位为“智能存储管理及研发基地总部项目”。而福田区此前公布的项目遴选材料显示，德明利及关联公司当时在深圳并无自有物业或用地。
企业的资产结构往往是随着业务形态一起变化。对于现金储备充足、又有长期自用需求的科技企业来说，与其持续支付十年、二十年的租金，不如把未来的空间需求提前锁定下来。买地、买楼虽然意味着一笔更大的前期投入，但能够换来更强的空间控制权，以及能够沉淀在资产负债表上的固定资产。
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