万科罕见两连板，房地产板块为何突然启动？

作为曾经的“房地产一哥”万科A，经历了深度调整之后，近期股价却出现了大幅拉升的走势，万科A罕见出现两连板行情，上一次出现连续涨停行情，已经是两年之前。

与2018年的最高价格相比，万科股价已经出现了巨大的跌幅，累计最大跌幅接近九成。在万科股价大幅下跌的背后，与房地产市场步入深度调整周期有关，从房地产黄金发展期到寒冬期，这几年房地产深陷漫长的调整周期，这一轮调整周期远超过市场的预期。

两年前，万科A出现了连续涨停的走势，与当年924行情启动有着密不可分的联系性。同时，两年前多地发布了房地产新政，调整了相关的限购措施，由此刺激了当年的房地产市场，推动房地产板块走出了一轮快速上涨行情。

然而，一系列的房地产新政，却并未从根本上扭转万科等房地产上市公司的调整趋势。面对万科业绩的持续恶化和陆续的债务到期压力，成为了万科股价持续下跌的主要原因。

过去，在房地产高景气周期的影响下，万科实施了高周转的模式，通过快速动工、快速开盘以及快速销售的方式，保障了房企较快的资金回笼速度，同时也满足了房企的资金周转需求。

在高周转的模式下，房企的资金利用率大幅提升，并且快速扩大市场份额，这也是促使万科、碧桂园等房企可以轻松晋升至房地产市场的第一梯队位置。然而，高周转背后是高杠杆的压力，而且高周转需要建立在房地产持续保持高景气周期的前提下，否则房企的高周转法宝容易失灵。

在房地产市场处于高景气周期的环境下，房企得到了快速发展。然而，当房地产市场处于下行周期，过去习惯使用高杠杆模式的房企，却容易触发经营风险以及信用风险。由此可见，在房地产处于下行调整周期的背景下，直接考验房企的抗风险能力。

对万科而言，一方面是海内外债务仍处于偿还高峰，债务集中兑付压力直接考验公司的资金面与财务状况；另一方面万科短期借款、股东借款以及一年内到期有息负债已经远高于公司的现金及现金等价物，意味着公司的流动资金比较紧张，公司仍未有足够的资金偿还现有的债务。

万科的债务危机可否得到实质性缓解，取决于房地产市场的回暖预期。当房地产市场重新回到高景气周期，那么房企的销售状况、回款速度以及偿债能力等因素，将会得到显著缓解。

近期，与房地产相关的政策有不少。其中，近期实施的公积金新规，对盘活房地产存量市场具有积极的影响意义。从公积金新规中，新增了3条公积金提取情形，盘活了房地产租赁、装修、购房、物业维护等关键环节的需求，贯穿了整个住房生命周期。

公积金新规对购房需求的提振也许会比较有限。但是，对租赁、装修以及物业维护等需求的提振可能会比较显著。对万科等房企而言，它们的经营方向也不局限于购房环节，而是逐渐形成物业管理、旧改、商业运营等多元化发展方向，盘活存量项目、加大力度进行存量运营等，成为未来万科等房企的主要发展方向。

与其他房企相比，万科背后有深铁集团提供一定的流动性补充。截至目前，深铁集团已经成为了万科第一大股东，在万科面临庞大的债务偿还压力背后，深铁集团为万科提供大量的流动性，也会从一定程度上缓解万科的流动性压力。

房地产仍处于深度调整阶段，在短时间内仍然很难发生实质性的拐点。在万科罕见出现两连板的背后，或许是股价超跌之后的技术修复需求，也可能是市场对房地产市场的发展预期开始发生微妙的变化。

经历了多年的深度调整之后，市场对房地产的悲观预期开始有所改变，房地产市场也开始释放出一些积极的信号。例如，一线城市的二手房销售量连续6个月以上站在荣枯线之上，部分主要城市的租金回报率已经接近房贷利率水平。此外，包括一线城市和部分二线城市的平均去化周期已经跌至18个月以内，反映出部分城市的库存压力已经显著下降，这也是房地产市场逐渐回暖的关键信号。

房地产板块突然出现大幅上涨的走势，或许有部分先知先觉资金嗅到了房地产市场开始回暖的信号。从二级市场的角度分析，当房地产板块以及部分核心房企上市公司的价格，从年内最低点上涨超过20%，将会迎来真正意义上的趋势拐点。房地产板块可否步入技术性牛市，将会影响着本轮房地产板块的上涨高度。