出品 | 子弹财经
作者 | 吴磊
编辑 | 蛋总
美编 | 邢静
审核 | 颂文
自2021年以来，房地产市场历经风云变幻，新的竞争格局正在加速形成。
在2020年8月末发布“三道红线”政策时，当时TOP30房企中仅有5家处于“绿档”。据华创证券的统计数据，这5家房企分别是保利发展、中海地产、华润置地、金地集团和招商蛇口。
短短5年之后，这些房企的命运就已经走向分化：央企凭借融资与信用优势逆势扩张，坐稳头部；而失去“安全垫”的金地集团，则在去杠杆与销售下行的双重挤压下迅速“掉队”。
克而瑞数据显示，于2025年末，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口齐齐冲进行业TOP5，唯有金地集团销售规模只有300亿元，被阻挡在top20的门外。
作为曾经四大金刚“招保万金”中的一员，金地集团未来还能否挤进头部房企的行列？
1、销售额一降再降，2025年规模只剩300亿
其实，金地集团是一家老牌房企。
1988年，深圳市上步区工业村建设服务公司正式成立，主要业务是统一开发建设深圳市上步区属下工业村。此后，公司更名为金地实业开发总公司，并在1993年开始从事房地产业务，是深圳市福田区的区属国有企业。
3年后（1996年），在原金地实业开发总公司的基础上，通过对其进行改组、设立了金地集团。当时，深圳市福田区国有资产管理局为第一大股东，持股49%。
此后，深圳市福田区国有资产管理局将其所持金地集团全部股份，转由下属公司深圳市福田投资发展公司（现更名为：深圳市福田投资控股有限公司，以下简称：福田投资）持有。目前，福田投资仍是金地集团的第二大股东。
有国资背书，金地集团曾和招商蛇口、保利发展、万科并称为“招保万金”，是房地产市场的“猛将”。
在房地产市场激荡前行的30余年里，房企经历了野蛮发展、加速狂奔、残酷“洗牌”。在这期间，金地集团有过“掉队”，也有过高光时刻——2021年，其销售额达2867.1亿元，在克而瑞榜单上位列行业第11；2022年，又和“招保万”在行业TOP10相遇。
在这之后，金地集团掉头向下，销售规模一泻千里。2024年，金地集团的签约金额跌破千亿，降至685.1亿元，和2023年的1535.5亿元相比直接“腰斩”。
（图 / 金地集团公告）
一边是沉重债务下的去杠杆压力，一边是销售端的萎靡不振，双重挤压之下，金地集团自2023年6月以来就暂停在公开市场拿地，直到2025年才重启拿地，在杭州、上海等地补仓。
在2024年业绩会上，金地集团董事长徐家俊表示，公司重回土地拍卖市场的主要原因是公司随着公开债务的偿还，债务压力缓解。同时，2024年行业宽松政策对市场整体信心修复及需求释放起到积极作用，市场有所修复，部分核心城市市场出现一定程度回暖的积极迹象，因此在核心城市重启拿地。
金地集团试图重整旗鼓，再回正轨，但现实却不如人意。2025年，金地集团的签约金额同比大跌56.18%至300.2亿元，几乎仅剩2021年巅峰时期的1/10。
（图 / 金地集团公告）
另据克而瑞、中指院数据，金地集团2025年的合约销售额甚至比仍处于困境中的碧桂园还低102亿元，行业排名降至第23位。
进入2026年，金地集团又艰难开场。2026年2月，企业实现签约金额6.3亿元，同比下降77.50%；前2个月，累计实现签约金额18.5亿元，同比下降63.37%。
那么，金地集团为何在销售端如此萎靡？是土储布局，还是战略层面存在问题？2025年以来补仓的项目去化如何？是否有提振销售、加快去化的具体措施？
对此，「子弹财经」试图向金地集团方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
2、预亏超100亿，凌克早一步离场
销售端不畅所带来的“隐痛”，正在金地集团的财报上慢慢浮现。
今年1月23日，金地集团披露2025年业绩预告——预计2025年归母净利润亏损111亿元到135亿元，扣非后归母净利润亏损100亿元到124亿元。
（图 / 金地集团公告）
和2024年归母净利润亏损61亿元、扣非后归母净利润亏损44亿元相比，2025年的亏损规模直接翻倍，创下2001年上市以来的最高亏损纪录。
（图 / 金地集团财报）
对于利润的下滑，金地集团解释，公司近年销售规模下降，2025年可结转面积较上年减少，营业收入较上年下滑。
此外，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，使得部分项目存货可变现净值低于成本，基于谨慎性原则计提了存货跌价准备和信用损失准备。
就在金地集团转入亏损之前，管理层的震荡就已经提前上演。
2023年10月16日晚间，金地集团宣布，因身体原因，凌克申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。
据悉，凌克曾任深圳市福田外贸公司经营部部长，进入金地集团后，以董事长身份执掌金地集团长达25年。就像雷军之于小米、王健林之于万达，凌克则是金地集团的“灵魂人物”。
这场离职也引起了轩然大波。凌克官宣离职次日（10月17日），金地集团股价低开低走，当日触及跌停，同时多笔境内债齐跌，且有债券跌幅超20%。当日，金地集团紧急发布公告，再次表示凌克离职是“身体原因”，强调公司“生产经营正常”。
很快，第一大股东富德生命人寿、第二大股东福田投资相继派人入主金地集团。2024年3月，金地集团前董秘徐家俊当选为新一任董事长、来自福田投资的季彤担任副董事长。
次月（2024年4月），富德生命人寿的徐文渊、徐倩、李荣辉正式进入董事会，担任非独立董事。曾被视为凌克接班人的“老将”黄俊灿卸任总裁之职，韦传军卸任财务负责人之职，均由李荣辉接任。
在2025年最后一天，金地集团宣布，因工作变动原因，季彤申请辞去董事、副董事长等职，辞职后不再担任公司任何职务。2026年1月，福田投资董事长杨宇球进入金地集团董事会。
客观而言，新管理团队或许有着更资深的管理经验，但对地产行业的熟悉程度或难以匹敌凌克、黄俊灿等长期深耕房地产的“老将”。从数据来看，自2024年以来，金地集团始终没有走出亏损，2年归母净利润累计亏损预计超过170亿元。
那么，新管理团队组建2年，如何改善巨额亏损的难题？谁应为集团的亏损承担责任？是否有扭亏时间表？倘若长期亏损，是否担忧加剧现金流压力？对此，「子弹财经」试图向金地集团方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
3、险资被“困”，资金缺口超130亿
在房地产巅峰时期，金地集团也曾深受资本青睐。
2013年至2014年期间，富德生命人寿、安邦保险及子公司安邦人寿（大家保险后接管安邦，以下合称：大家系），曾在二级市场不断举牌金地集团，争相入局。
据「子弹财经」不完全统计，2013年1月至2014年5月，富德生命人寿至少买入金地集团11.35亿股股票，耗资约84亿元。
（图 / 金地集团公告）
2013年12月至2014年12月，彼时的安邦保险、安邦人寿（后为“大家系”）则增持了金地集团超6亿股股票，均价普遍在6元/股以上。
（图 / 金地集团公告）
于2014年末，富德生命人寿、大家系分别持有金地集团29.99%、20%股权，一跃成为金地集团的前两大股东，力压创始股东福田投资一头。
而一向敏锐的大家系，在房地产市场刚刚进入下滑通道之时就迅速撤退。从2021年开始，大家系开始频繁减持套现，逐渐淡出金地集团前十大股东行列。
其实，富德生命人寿曾拟转让金地集团股份的消息也一度沸沸扬扬。2023年10月凌克辞任董事长不久之后，网传富德生命人寿拟以60亿元转让金地集团股权予深投控，但深投控官微很快发表声明辟谣，并称已向公安部门报警。
如今，富德生命人寿已经被套牢。于2025年三季度末，富德生命人寿持有金地集团13.47亿股，按照2026年3月20日的收盘价2.95元/股计算，这些股份价值约40亿元，和曾经耗资80余亿元举牌的盛况相比，产生了巨大落差。
但值得注意的是，在两大险资入主之后，金地集团的分红比例陡然飙升，早已分享了房地产红利。
Wind数据显示，2015年至2021年，金地集团累计分红约192亿元，每年的股利支付率均超30%。而在2015年以前，金地集团的股利支付率从未超过20%。
（图 / Wind）
只不过，在长期高额分红之后，又叠加偿债高峰的到来，一定程度上挤压了金地集团的现金流安全边界。
2023年12月，金地集团曾向福田投资转让深圳市金地新沙房地产开发有限公司51%股权，回笼了32.51亿元。
但这仍然只是杯水车薪。于2025年三季度末，金地集团的货币资金为143.40亿元，短期借款4.26亿元、一年内到期非流动负债278.58亿元，短债合计约282.84亿元。若以此粗略计算，企业的短期资金缺口约139亿元。
（图 / 金地集团财报）
不仅如此，金地集团还在丧失“造血”能力。2025年前三季度，金地集团的经营现金流净额为-14.68亿元，直接由正转负。在楼市当下“保现金流”为核心的环境下，金地集团所承受的资金链压力由此可见一斑。
（图 / 金地集团财报）
回头来看，金地集团“掉队”之后，曾短暂回归到行业TOP10行列，此后又陷入了销售骤降、利润亏损的困境之中。这一次，将金地集团重新推回正轨的重任，就从凌克传递到了徐家俊肩上。
*文中题图来自：金地集团官网。
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